Savoir Immobilier

Interview notaire le 12/ 01/ 2021 dans la capitale des Hauts-de-seine

Maitre Olivier Morin par Agence Netdecision Christophe HERDZINA

A-t-on le droit d’acheter un bien ancien sans le visiter ?

La réponse dans la vidéo est pour aider les acquéreurs et confrères.

En cette nouvelle année 2021 , couvre feu, confinement à l’horizon?
Mutation du virus ? nouvelles technologies?
Les visites pourront de retour être interdites ?

Alors le point de vue d’un professionnel du droit pourront nous éclairer .

Je remercie ,Maitre Olivier Morin notaire à Nanterre d’avoir chaleureusement partagé
son savoir-être et savoir-faire dans sa très belle étude face au marché de Nanterre
C’est une véritable pointure dans son domaine.
Il a gagné le concours devant plus de 700 candidats pour ouvrir son étude dans notre très belle ville de Nanterre capitale des Hauts-de-Seine .

Mon intime conviction que j’ai déjà dite :
Le virtuel c’est bien et magnifique, cela nous aide en ce moment mais cela ne remplacera jamais l’émotion d’entendre le parquet craquer sous ses pieds ou de ressentir les 5 sens d’une vraie visite pour un particulier qui va se projeter sur 25 ans de crédit …

L’objectif de mes questions c’est de découvrir la passion des gens qui maitrisent leur métier dans notre belle ville de Nanterre pour aider les autres.

Cet interview a été réalisé par Christophe HERDZINA de l’agence Netdecision
53 rue Henri Barbusse 92000 Nanterre, filmé par Pam négociatrice en immobilier ce lundi 12 novembre 2020 dans la grande salle de l’étude de Maitre Morin 1 place Marchal Foch 92000 Nanterre
Je remercie Olivier MORIN

Interview du notaire Arnaud MOUTIEN qui explique le fonctionnement de son métier, son rôle lors des transactions immobilières. Et bien sûr il répond aux questions qu’on se pose lors d’un achat de vente concernant le compromis de vente ou encore des questions concernant nos droits …et notamment la question peut-on acheter un bien ancien sans l’avoir réellement visiter?

 
Qui choisit le notaire entre le vendeur et l’acquéreur?
 
En théorie, celui qui paie est celui qui choisit le notaire
Selon l’article 1593 du Code Civil, c’est l’acheteur qui paie les frais de notaire. C’est donc l’acheteur qui choisit le notaire.
 
S’il n’a pas de notaire, comme c’est le cas de beaucoup de primo-accédants, plusieurs solutions s’offrent à lui :
– laisser au vendeur le choix du notaire et lui faire confiance,
– faire appel à son réseau pour se faire conseiller un notaire,
– choisir un notaire de la commune du bien qu’il achète.
 
Il suffira tout simplement d’en discuter avec son entourage ou avec le vendeur afin de prendre une décision rapidement.
Le notaire étant officier de l’Etat, il ne faudra pas vous inquiéter de savoir si le notaire agit pour l’avantage de l’autre partie, le notaire est obligé d’être impartial et de respecter la valeur confidentielle des documents de chacun.
 
Dans certains cas, il vaut mieux que le notaire du vendeur gère le dossier
Le rôle du notaire ne se limite pas à la rédaction du compromis ou de l’acte de vente. En effet, il intervient également lors d’héritages ou de la division d’un immeuble en plusieurs lots. Dans ces cas, on privilégie le notaire du vendeur pour des raisons de praticité et de rapidité. Le notaire gère la division du bien puis la vente de chaque lot. Il assure le suivi pour un héritage. La transmission des documents entre notaires ne fait que ralentir les procédures et ce sont généralement des affaires qui comportent beaucoup de détails et pièces.
 
Donc si l’acheteur n’y voit pas d’inconvénient, on choisit le notaire du vendeur. Deux notaires peuvent aussi encadrer la transaction Dans la pratique, il est tout à fait possible de faire intervenir deux notaires. Ils se répartiront les tâches et cela ne coûtera pas plus cher.
 
Les honoraires de notaire sont encadrés par la loi et donc ces honoraires seront partagés entre les deux notaires.
 
À noter que la totalité des honoraires de notaire est toujours dû par l’acheteur. Généralement, la répartition se fait à parts égales :
– celui qui est géographiquement le plus proche du bien rédige la promesse ou le compromis afin d’engager les deux parties rapidement dans le processus,
– l’autre notaire rédigera donc l’acte définitif de vente,
– l’un ou l’autre ou les deux gèreront la levée des conditions suspensives et les diverses vérifications.
(articlemarton.fr)
Comment aménager ses combles en toute légalité ?
 
Aménager les combles est un bon moyen pour gagner de la surface habitable. Mais attention, ces travaux sont réglementés et parfois soumis à autorisation.
 
Pour que des combles soient considérés comme habitables, la pente du toit doit être supérieure à 35 degrés et la hauteur sous plafond doit atteindre 1,80 m. Si vous décidez de les aménager, c’est possible sans aucune formalité à accomplir, à condition que cela ne modifie pas l’aspect extérieur de la maison et que vos travaux ne soient pas considérés comme un agrandissement.
 
Dans certains cas, vous serez néanmoins conduit à faire une déclaration préalable de travaux auprès de votre mairie qui vérifie si votre projet respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.
C’est obligatoire si vous créez une (ou plusieurs) fenêtre(s) de toit puisqu’elle change l’apparence de la toiture mais aussi en raison des règles de distance à respecter vis-à-vis des propriétés voisines.
 
Si l’ouverture vous permet de voir directement dans le jardin ou dans certaines pièces de la maison du voisin, une distance minimale de 1,9 m doit être respectée avec la limite du terrain voisin.
Si la vue est oblique, vous obligeant à vous pencher à l’extérieur, la distance obligatoire est fixée à 0,6 m.
 
A noter que certaines communes peuvent prévoir des distances plus importantes dans leur plan local d’urbanisme (PLU).
Déclarer ses travaux selon la surface de plancher La surface de plancher entre aussi en ligne de compte pour savoir si vous devez, ou non, déclarer vos travaux.
 
Si vos combles non encore aménagés disposent d’un plancher, sa surface est déjà comptabilisée dans celle totale de votre maison. Aucune déclaration n’est alors nécessaire.
 
En revanche, si le plafond du dessous est juste recouvert d’isolant et qu’il faut marcher sur les solives pour progresser dans le grenier, vos travaux d’aménagement auront pour conséquence de créer une surface de plancher supplémentaire.
Il faudra les déclarer si la surface gagnée est comprise entre 5 et 20 m2. En zone urbaine d’une commune couverte par un PLU, ce seuil passe à 40 m2.
 
 
Enfin, si la surface de plancher créée fait passer votre maison au-dessus de 150 m2, vous devez obligatoirement avoir recours à un architecte. Quant à l’isolation de vos combles aménagés, elle doit être placée sous les rampants du toit et respecter le coefficient de résistance thermique (R) réglementaire, de 4 à 4,4m2.K/W selon les zones géographiques.
 
 
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter le CAUE (conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement) de votre département. (article copro-immohabitat.fr APEI-Actualités)
 

TRANSFORMER SA CAVE EN SOUPLEX 🤔

Pour gagner des mètres carrés sans déménager, il est possible d’avoir recours à l’agrandissement de votre logement en créant un souplex.

Cela sera possible si vous habitez au rez-de-chaussée de la copropriété au-dessus de la ou des caves vous appartenant ou étant possédées par d’autres copropriétaires.

Toutefois, règles et méthodes doivent être respectées et des autorisations seront nécessaires pour l’élaboration d’un tel projet.

Le souplex, qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit d’un logement sur deux niveaux, dont celui inférieur et situé sous le rez-de-chaussée, c’est-à-dire sous le niveau de la terre. Il se fait également dénommer duplex inversé. Ainsi, contrairement au duplex ou l’extension se fait au-dessus du logement actuel, le souplex consiste à une extension par le bas et il s’agit donc généralement de transformer une cave en pièce à vivre.

Gagner des mètres carrés à un prix moins élevé

Créer un souplex pour agrandir son logement permet de faire des économies financières, toutefois quelques difficultés techniques et juridiques sont à prévoir.

Acquérir une surface équivalente coûte en effet moitié moins cher si elle se trouve sous terre qu’au niveau du rez-de-chaussée.

Ainsi, si la cave en-dessous de votre logement appartient à un autre copropriétaire, le prix d’achat sera deux fois moins cher que si vous tentiez d’acheter l’appartement au-dessus du vôtre pour créer un duplex.

Sachez que la décote de votre sous-sol transformée en pièces à vivre ne provoquera pas la décote de votre logement dans son ensemble dans le cas où vous souhaiteriez un jour vendre votre appartement.

Ainsi, seule la surface sous terre conservera un prix inférieur.

Les avantages d’un souplex:

– L’attirance principale pour la création d’un souplex demeure son prix d’achat.

Les inconvénients d’un souplex:

-Lors de la création de votre souplex, il vous faudra être particulièrement vigilant quant à l’isolation de votre pièce et à son alimentation en lumière.

En effet, parmi les inconvénients d’un souplex, on retrouve notamment :

-les problèmes d’infiltration ;

-les problèmes de ventilation ;

-l’absence de lumière naturelle ;

-la nécessité de requalification de la pièce.

Sur le plan juridique:

Les surfaces en sous-sol ne font pas partie de celles considérées habitables sur le plan juridique, toutefois il est possible de contourner cette “tradition” en s’adressant aux services de la mairie afin d’obtenir le certificat nécessaire. Il devra notamment être présenté lors d’une transaction immobilière notariée pour que la surface soit officiellement reconnue comme pièce habitable.

Attention, un Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) peut également interdire la création d’un souplex. La hauteur Les travaux de plomberie et d’électricité risquent de réduire la hauteur de la pièce puisqu’ils passeront sous le plafond du sous-sol et seront camouflés, ce qui fera perdre de la hauteur à la cave actuelle. Lorsqu’une nouvelle pièce fait moins de 1,80 mètres, la surface ajoutée ne sera alors pas prise en compte comme surface hors oeuvre nette (SHON).

Toutefois, sachez qu’une pièce à vivre doit posséder une hauteur de 2,10 mètres pour qu’il soit confortable d’y passer du temps.

Qu’est-ce que le diagnostic assainissement?

obligation et validité 😊

Le diagnostic assainissement est par définition un diagnostic immobilier obligatoire lors de la vente d’une maison non raccordée au tout-à-l’égout.

Il consiste en une vérification du fonctionnement et de l’entretien du système d’assainissement. Le diagnostic assainissement peut juger l’installation conforme ou non conforme en fonction des différents paramètres à prendre en compte. Il doit être fourni aux futurs acquéreurs d’un bien immobilier avant la signature chez le notaire.

Diagnostic assainissement collectif permet de contrôler l’état général d’une installation d’assainissement raccordée à un réseau collectif. Ce diagnostic vise à vérifier la présence, l’état et l’entretien du système d’assainissement collectif d’une habitation.

Diagnostic assainissement non collectif : la loi sur l’eau impose le contrôle régulier des installations d’assainissement. Dans le cas d’un logement non raccordé au réseau collectif des eaux usées, le diagnostic d’assainissement non collectif permet d’évaluer la faculté d’une maison individuelle à traiter elle-même ses eaux usées, et de vérifier que le rejet de ces dernières ne vient pas polluer l’environnement.

L’installation peut être jugée conforme ou non conforme.

Diagnostic assainissement et tout-à-l’égout : les logements concernés par le diagnostic assainissement sont ceux qui ne disposent pas du tout-à-l’égout.

Cette mesure concerne donc essentiellement les propriétaires de maisons individuelles équipées d’une fosse septique ou d’une fosse toutes eaux, d’un réseau d’épandage souterrain et/ou d’un bac à graisse.

A noter que dans le cas de la mise en service d’un réseau collectif, le raccordement au tout-à-l’égout est obligatoire dans un délai de deux ans.

Le diagnostic assainissement est-il obligatoire ?

Le diagnostic assainissement est obligatoire lors de la vente d’un immeuble d’habitation ou d’une maison non raccordée au tout-à-l’égout.

Avant la signature du bail, le propriétaire du bien devra avoir transmis ce diagnostic aux futurs acquéreurs.

Un diagnostic non conforme obligera les futurs acquéreurs à engager des travaux de conformité dans un délai d’un an après la signature.

Qui doit réaliser le diagnostic assainissement ?

Le diagnostic assainissement doit être réalisé par le SPANC (service public d’assainissement non collectif) de la commune où le bien se situe. Des diagnostiqueurs délégataires du SPANC peuvent également s’en occuper, ainsi que les sous-traitants officiels et reconnus par le SPANC.

Quelle est la durée de validité du diagnostic assainissement ?

La validité du diagnostic assainissement est de trois ans.

Dans le cas de la vente d’un bien immobilier non raccordé au tout-à-l’égout, le vendeur devra fournir aux futurs acquéreurs un diagnostic de moins de trois ans.

Dans le cas contraire, le document est jugé comme étant non recevable, et la vente du bien peut être avortée

(source article du JDN )

                                                                                Qu’est-ce que l’expropriation ?

Le code de l’expropriation définit l’expropriation comme suit : « L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées. Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité. »

Comment faire une expropriation ?

Compte tenu de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété , l’expropriation ne peut intervenir et n’est légale que si elle présente une utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Les juges considèrent que la condition d’utilité publique est remplie dès lors que :

– le projet est réellement justifié ;

– qu’il ne peut pas être évité ;

– que l’atteinte à la propriété de la personne expropriée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi.

L’utilité publique a ainsi été reconnue pour :

– la création de lotissements communaux, de colonies de vacances ;

– la réalisation de zones industrielles ou artisanales ;

– la production d’espaces verts ou de plan d’eau ;

– les améliorations de la voirie, etc…

En revanche, une opération purement privée qui aurait uniquement pour but de dégager un profit sans rendre de service à la collectivité publique ne saurait revêtir les caractères d’utilité publique.

Qui peut exproprier ?

Peuvent être à l’origine de l’expropriation :

– l’Etat ;

– les collectivités territoriales (régions, départements, communes) ;

– les établissements publics et les groupements d’intérêt public ;

– certaines personnes de droit privé chargées d’une mission de service public (ex : Caisses de sécurité sociale, concessionnaires de travaux publics,…).

Comment se déroule l’expropriation ?

La procédure d’expropriation se déroule en deux phases :

– La phase administrative : Elle est destinée à vérifier le caractère d’utilité publique du projet et à déterminer les propriétés concernées. Quand toutes les conditions sont remplies, elle se solde par deux actes administratifs nécessaires à la poursuite de la procédure :

– une déclaration d’utilité publique (affichée en mairie, elle peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif)

– un arrêté de cessibilité (notifié à l’exproprié afin de lui signifier que sa propriété peut être transférée à l’expropriant).

– La phase judiciaire : Elle implique une double intervention du juge de l’expropriation qui, dans un premier temps, prononcera le transfert de propriété via une ordonnance d’expropriation et, dans un second temps, fixera le montant de l’indemnité.

L’expropriation amiable est-elle possible ?

Tout-à-fait, expropriant et exproprié ont d’ailleurs tout intérêt à y recourir. Rien n’interdit au propriétaire de vendre son bien à l’expropriant selon des modalités définies en commun et en s’entendant sur le montant de l’indemnité. Cette vente aura les mêmes effets juridiques que l’ordonnance d’expropriation du juge, tout en évitant une procédure judiciaire longue, traumatisante et coûteuse.

(article notaire.fr)

LE COMPROMIS DE VENTE ?🤔

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente!

Bon visionnage!

Acheter ou louer?

Qu’est-ce que la rétractation?

 

Avant de signer le compromis de vente, on peut distinguer plusieurs étapes au cours desquelles le vendeur souhaiterait également se rétracter :

– Rétractation du vendeur après l’acceptation de l’offre d’achat

Comme le souligne l’article 1113 du Code civil, un compromis de vente est précédé de la rencontre d’une offre et d’une acceptation.

Dans la plupart des cas, le vendeur propose de vendre (offre de vente) à un vendeur qui acceptera ensuite cette offre (acceptation). L’offre d’achat faite par le vendeur ne peut être rétractée avant l’expiration du délai de rétractation fixé par lui-même ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

Cela signifie que le vendeur a l’obligation de maintenir son offre pendant un délai raisonnable.

– Il peut également s’agir du cas inverse : c’est l’acheteur qui émet l’offre d’achat et le vendeur accepte cette offre. Dans cette situation, seul l’acheteur est engagé sauf si le vendeur accepte l’offre de l’acheteur. Si l’acceptation du vendeur intervient, il ne lui sera plus possible de rétracter son acceptation et la vente deviendra parfaite dès son acceptation.

– Rétractation du vendeur après la promesse unilatérale de vente Si le vendeur signe une promesse unilatérale de vente après sa réforme, il s’engage envers le potentiel acheteur sans que ce dernier, de son côté, ne soit obligé d’opter pour la conclusion du contrat.

La révocation de la promesse par le vendeur pendant le temps laissé au potentiel acheteur pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

La formation du contrat pourra donc être imposée au vendeur même s’il s’est rétracté après sa promesse unilatérale de vente.

Le potentiel acheteur aura ainsi la possibilité de demander l’exécution forcée de la promesse de vente s’il a bien opté pendant le délai qu’il lui était imparti. Absence de rétraction du vendeur après le compromis de vente

Lorsqu’un compromis de vente est signé entre le vendeur et l’acheteur, il ne s’agit pas d’une promesse unilatérale de vente mais d’une promesse synallagmatique de vente : le vendeur est donc obligé de vendre et l’acheteur est obligé d’acheter.

Rétractation possible pour l’acheteur lors d’un compromis de vente existence d’un droit de rétractation : l’acheteur non professionnel est en droit de se rétracter du compromis de vente puisqu’il bénéficie d’un droit légal de rétractation.

Attention ! Ce droit de rétractation n’existe que si la vente concerne un acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.

La rétractation de l’acheteur entraînera la résiliation du compromis de vente.

Les modalités d’exercice de ce droit sont les suivantes :

– le compromis de vente (annexes comprises) doit être envoyé à l’acheteur par recommandé avec demande d’avis de réception. Il est donc recommandé d’établir un exemplaire supplémentaire du compromis destiné à cet envoi.

– l’acheteur doit se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre lui notifiant le compromis de vente. Un délai dépassé empêchera l’acheteur imprudent de se rétracter.

– l’acheteur exerce son droit de rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir ! Certains jours de la semaine ne sont pas compris dans le délai de rétractation : le samedi, le dimanche et les jours fériés. C’est la date d’envoi de la lettre de rétractation du compromis de vente qui sera prise en compte pour l’exercice du droit de rétractation.

L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation après la signature du compromis de vente mais pas après la signature de l’acte final, sauf si des modifications substantielles du contenu ont eu lieu. effets de la rétractation : la rétractation de l’acheteur entraînera l’anéantissement du compromis de vente.

Pas de rétractation du vendeur possible lors d’un compromis de vente La faculté de rétractation offerte à l’acheteur lors de la signature du compromis de vente n’existe pas à l’égard du vendeur, qu’il soit non professionnel ou professionnel. Le vendeur sera donc obligé de vendre tant que l’acheteur ne se rétracte pas lui-même.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre?

 

Un logement insalubre est celui qui ne remplit pas certains critères.

Le logement insalubre est celui qui est dangereux pour la santé et la sécurité de ses occupants et, éventuellement, pour le voisinage. Cela ressort de son état et /ou de ses conditions d’occupation (articles L.1331-1 et suivants du Code de la santé publique).

Généralement, il est question d’un cumul de problèmes liés à l’état du logement. Le caractère insalubre du logement s’apprécie au cas par cas et selon les critères suivants :

– Etat des équipements au regard de la vétusté et des normes en vigueur : canalisations, installation électrique, chauffage, gaz, éléments de cuisine et salle de bain (robinetterie, lavabo, douche, baignoire).

– Organisation du logement : superficie et dimension des pièces, isolation phonique et thermique, état des plafonds, murs et sol.

– Risques particuliers : amiante, peinture au plomb, état des gardes corps aux fenêtres, etc.

– Entretien du logement : occupation et nombre de personnes, propreté, etc.

– Circulation de l’air et de la lumière (fenêtres, aérations en nombre suffisant, etc.).

Le logement insalubre est également un logement indécent au regard des critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (article 5).

Or, délivrer un logement décent est l’une des obligations principales incombant au propriétaire qui met son bien en location.

A noter : le logement salubre est ainsi celui qui comporte des équipements en bon état de fonctionnement, non dangereux pour la santé et la sécurité de ses occupants. Il n’est pas en état de sur-occupation, est bien entretenu et bénéficie d’une bonne circulation de l’air et de la lumière.

Que faire en cas de logement insalubre ?

La notion d’insalubrité relève du droit public.

Ainsi, les recours à engager et les sanctions sont prononcés devant ou par des autorités administratives.

On trouve ces éléments dans le Code de la santé publique (articles L. 1331-26 et suivants).

Concrètement, toute personne qui a connaissance d’une situation d’insalubrité doit en avertir le maire de la commune. Il peut le faire par tous moyens. Ce signalement entraîne l’ouverture de la procédure suivante. Des professionnels de l’agence régionale de santé (ARS) ou les services communaux de l’hygiène et de santé (SCHS) se déplacent afin de visiter le logement et d’établir si oui ou non le logement est insalubre.

Un rapport est alors établi et envoyé au Coderst (Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques). Cette commission se réunit sur demande du préfet afin d’examiner des situations et émettre des avis.

Le Coderst rend un avis qui lie le préfet : il se prononce sur l’état d’insalubrité caractérisé ou non et enjoint les préconisations nécessaires. En fonction de cet avis, le préfet peut être tenu de prendre un arrêté d’insalubrité concernant le logement. Cela signifie que celui-ci ne doit plus être occupé.

Si le logement doit être sécurisé, il peut également prendre ce que l’on appelle un arrêté de péril.

(article capital.fr )

C ‘est quoi être propriétaire d’un lot de copropriété?

Qu’est-ce que cela veut dire être copropriétaire ?

Le lot de copropriété est la résultante de la division d’un immeuble. Un ensemble de lot constitue donc une copropriété. De ce fait, un copropriétaire détient un lot pouvant être un appartement, un atelier, une chambre de service ou même un commerce. A ces lots sont rattachés des droits d’usage dans l’immeuble.

Composition du lot de copropriété :le lot de copropriété peut être divisé, cependant, il est composé de deux éléments qui, eux, ne peuvent être séparés.

Ces éléments sont donc :

– Une partie privative : le copropriétaire dispose d’un espace de façon exclusive qu’il peut utiliser comme il l’entend.

– Une quote-part des parties communes de l’immeuble : ces parties communes (un hall, la cour, l’ascenseur, l’escalier etc…) donnent aux copropriétaires le même droit de partage les incitant à respecter le règlement de copropriété en vigueur.

Le règlement de copropriété stipule que tous les copropriétaires bénéficient d’un même droit pour usage des parties communes à condition que chaque copropriétaire respecte le règlement de copropriété qui définit la destination de l’immeuble et ne l’utilise pas de façon licite ou abusive.

S’il n’y a pas de parties communes, alors la copropriété n’existe pas.

Utilisation du lot de copropriété : Chaque lot peut être utilisé par le copropriétaire comme il le veut tout en respectant les droits liés aux autres copropriétaires, les parties communes et le règlement de copropriété.

Il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale s’il veut modifier ou annexer les parties communes. S’il ne le fait pas, il peut être convoqué en justice par les autres copropriétaires pour violation du règlement de propriété et la destination de l’immeuble.

Le lot de copropriété est la conséquence de la division de la propriété d’un immeuble.

De ce fait, elle peut être divisée selon plusieurs origines comme :

– la division par la vente où le copropriétaire divise son lot avant de le vendre

– la division par donation, où le copropriétaire divise son lot avant d’en faire donation

– la division du fait de l’indivision où l’un des indivisaires souhaite diviser le lot, les tantièmes et millièmes

Chaque lot correspond à une part de l’immeuble exprimée en tantièmes ou millièmes et la division de ces lots ont des conséquences qui sont :

– La modification des tantièmes de copropriété

– La modification des charges de copropriété

– La réalisation d’un diagnostic technique constatant l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, celui des conduites et canalisations collectives, ainsi que des équipements communs et de sécurité.

– Des travaux dans les parties communes le cas échéant.

En dehors de ces cas, qui demandent d’ailleurs l’approbation par l’assemblée générale, la répartition entre parties communes et parties privatives opérées par le règlement de copropriété a un caractère définitif. Elle se trouve définie selon l’état dans lequel se présente l’immeuble à l’entrée en vigueur du règlement. Elle ne peut être modifiée que par consentement unanime des copropriétaires au cours d’une assemblée générale.

(article copro-facile.com)

Qu’est-ce que le péril ?

L’immeuble, vacant ou non, est en péril lorsqu’il présente un danger réel pour la sécurité des occupants ou des passants.

Il existe deux types de péril :

– le péril ordinaire : atteinte à la solidité de l’immeuble ou de certains de ses éléments et risque pour la sécurité des occupants et / ou du public

– le péril imminent : atteinte à la solidité de l’immeuble ou de certains de ses éléments, et danger grave et imminent pour la sécurité des occupants et / ou du public.

Qui mobiliser ?

Toute personne ayant connaissance d’une telle situation doit avertir le maire. Le maire ou le président de l’EPCI (en cas de transfert de compétence), après une procédure contradictoire, peut prendre un arrêté de péril ordinaire. Néanmoins, s’il suspecte un danger grave et imminent, il doit au préalable demander au tribunal administratif de nommer un expert afin d’établir un rapport sur la base duquel il prend un arrêté de péril imminent suivi d’un arrêté de péril ordinaire.

À compter du 1er mars 2019, une astreinte financière d’un montant modulable est mise à la charge du propriétaire afin de le contraindre à exécuter les travaux.

(article anil.org)

LE DROIT DE PRÉEMPTION DE LA MAIRIE 🤔

LA DIA soit la déclaration d’intention d’aliéner est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption .

Elle est destinée à informer avant la vente le titulaire du droit de préemption (en principe : commune ou établissement public de coopération intercommunal) afin qu’il puisse faire valoir ses droits (droit à préemption pour la réalisation d’opérations d’aménagement urbain d’intérêt général définies dans la délibération instituant ce droit).

Le propriétaire du bien est tenu de formaliser sa DIA de préférence sur le formulaire Cerfa « Déclaration d’intention d’aliéner ou demande d’acquisition d’un bien soumis à l’un des droits de préemption prévus par le code de l’urbanisme », sans oublier d’y adjoindre les pièces justificatives mentionnées sur la notice d’accompagnement.

La déclaration est adressée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble (ou au président du Conseil général pour les espaces naturels sensibles) :

– en quatre exemplaires, lorsque l’envoi se fait par lettre recommandée avec avis de réception (ou fait l’objet d’un dépôt contre décharge) ;

– en un seul exemplaire, en cas d’acheminement par voie électronique. C’est le notaire du propriétaire (en sa qualité de mandataire) qui se charge le plus souvent de rédiger cette déclaration. Il s’assure ainsi de la présence des mentions imposées par les textes ou les décisions de justice.

Généralement, la déclaration constitue une véritable offre de vente notamment, lorsqu’il s’agit d’une vente de gré à gré avec précision du prix et des modalités de paiement du prix.

Mais la DIA peut constituer une simple mesure d’information lorsque l’aliénation se fait avec contrepartie en nature, ou prend la forme d’un échange, d’un apport en société ou d’une cession de tantièmes contre remise des locaux ainsi que depuis la loi Alur, en cas d’aliénation à titre gratuit.

Les conditions de l’aliénation sont alors définies par la valeur estimée des biens ou le droit offert en contrepartie.

La collectivité publique dispose de deux mois (trois mois lorsque le bien est situé en espaces naturels sensibles) à compter de la réception de la DIA pour faire savoir si elle souhaite ou non acquérir le bien.

En cas de demande de communication de documents complémentaires ou de visite du bien, le délai de réponse est prorogé. La réponse du titulaire du droit de préemption est notifiée à la personne visée par la déclaration (très souvent le notaire). L’absence de réponse dans le délai imparti équivaut à une renonciation à préempter.

 

Les réponses possibles suite à une DIA :

– Renonciation : la collectivité peut décider expressément de renoncer à l’achat dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA. Le propriétaire peut alors vendre son bien au prix figurant dans la DIA à l’acquéreur de son choix.

– Acceptation au prix : la collectivité peut décider d’acquérir le bien aux conditions proposées par le propriétaire. Les parties signent alors un acte notarié concluant la vente. La collectivité dispose d’un délai de 4 mois à partir de la décision d’acquérir pour régler le prix. Tant que la collectivité n’a pas intégralement réglé le paiement, l’ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, percevoir des loyers sur le bien)

– Acceptation à un prix inférieur : la collectivité propose un prix inférieur. Le propriétaire a 2 mois à compter de la réception de cette offre pour notifier à la collectivité : soit qu’il accepte le prix proposé, soit qu’il maintient son offre, soit qu’il renonce à la vente. À défaut d’accord sur le prix, la collectivité peut saisir le tribunal pour lui demander de le fixer.

Si le TGI est saisi par la collectivité, cette dernière a l’ obligation de consigner à la Caisse des dépôts et consignations (CDC) 15 % du montant du prix fixé par les Domaines. Les parties disposent de 2 mois à partir de la décision du TGI pour faire connaître leur réponse. Chacune des parties peut renoncer à la mutation.

LA CLAUSE PÉNALE?🤔 ATTENTION LA clause pénale s’applique seulement si l’acquéreur a changé d’avis après le délais de rétractation de 10 jours et que toutes les conditions suspensives sont levées telles que le crédit … C’est en fait le coût du caprice de changer d’avis qui coûte 10% du prix du vente.

LE PRIX AU M2 n’existe pas car il varie toujours COMME LA MÉTÉO entre l’offre et le prix souhaité au départ en fonction de la rareté du besoin des travaux, c’est toujours différent et on le connait qu’à la fin de la négociation grâce à l’acquéreur qui décide ou pas de mettre le prix…il y a une tendance du prix moyen pratiqué mais la réalité c’est toujours différent 🤔

Doit-on d’abord acheter ou vendre? 

Qui recherche quel type de biens et à quel endroit?

Comment acheter son bien malgré tous les obstacles?

 

Alors toujours se focaliser sur les solutions pour tous . Parfois, l’administration nous met des obstacles qui nous paraissent insurmontables. Souvent c’est le cas dans les tutelles ou mandataire judiciaires … En faisant un avenant de Jouissance différée au compromis de vente , cela permet de rentrer dans les lieux

Le propriétaire touche un loyer le temps que la vente se régularise et toute le monde est ravis à la fin.😊 Parce que votre bien mérite le meilleur, c’ est une promesse, je vous amènerai jusqu’à l’acte authentique, quoi qu’il arrive…